Por Juliana Oliveira. A lavratura de uma escritura pública relativa à transmissão de bens imóveis é o instrumento legal utilizado para a formalização de um ato jurídico relativo à vontade das partes.
Quem possui a legitimidade para lavratura da escritura pública é o Tabelionato de Notas
e para isso são exigidos documentos que possibilitem a completa
identificação do objeto da transação, das partes envolvidas, bem como
todas as demais cláusulas e condições inerentes à formalização do
título.
Em se tratando de imóvel situado no Estado de Minas Gerais, segue a lista da documentação básica para lavratura da escritura referente a transmissão:
Documentação referente ao imóvel objeto da transação:
- Comprovação
do recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou
ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação);
- Certidão Negativa de Débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
- Declaração de quitação de obrigações condominiais;
- (Se imóvel rural) Certificado de cadastro do INCRA “CCIR do último cadastramento”;
- (Se imóvel rural) Certidão de quitação do ITR (Imposto territorial rural) expedida pela Receita Federal;
- Certidão de Inteiro Teor do Imóvel;
- Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias;
Documentação referente à qualificação de adquirentes e transmitentes:
- Carteira de identidade e CPF;
- Dados pessoais (endereço, profissão, filiação, e-mail);
- Certidão Atualizada de nascimento ou casamento;
- Certidão de escritura de pacto antenupcial e/ou respectivo registro no CRI competente.
- (Se necessário) Alvará judicial autorizando a venda;
- (Se necessário) Traslado ou certidão atualizada de procuração pública
- Se for pessoa jurídica, CNPJ - Contrato ou estatuto social e alterações contratuais (Pessoa Jurídica)
- Certidão Simplificada Junta Comercial / RCPJ (Pessoa Jurídica)
- Ata de eleição da atual diretoria (Pessoa Jurídica S.A.)
- Ata de assembleia com autorização para compra ou venda, se for o caso (Pessoa Jurídica S.A)
A princípio a quantidade de itens exigidos pelo Tabelionato de Notas
pode assustar, mas a novidade é que com o avanço das ferramentas que
disponibilizam serviços online, muitos documentos podem ser requeridos
sem sair de casa ou do escritório. No decorrer deste texto seguem
relacionados alguns dos requisitos inerentes à lavratura da escritura
pública que podem ser facilmente obtidos por meio da internet.
A Lei n. 7.433/85, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas,
estabelece que além dos documentos de identificação das partes, também
serão exigidas a apresentação de um documento que comprove o pagamento
do Imposto de Transmissão inter vivos (ITBI), as certidões fiscais e as
certidões de propriedade e de ônus reais relativas ao imóvel objeto da
transação.
Vale lembrar que, para a elaboração deste texto também foram observados os preceitos do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013, razão pela qual alguns links servirão apenas para serviços praticados no Estado de Minas Gerais.
Assim,
quando se tratar de um imóvel situado em outro Estado, o interessado
deverá pesquisar por um órgão que preste o mesmo serviço online para a
região onde está situado o objeto da transação.
Documentação referente ao imóvel objeto da transação:
Comprovação do recolhimento do ITBI ou ITCD
De acordo com o § 1º do Art. 177 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013:
Para lavratura da escritura, o tabelião de notas deverá conferir se as áreas resultantes são compatíveis com as áreas originais, bem como se restará caracterizada transmissão de parte ideal, a ser formalizada previamente com recolhimento de ITBI ou ITCD.
O documento que comprova o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens é a “Certidão de Quitação de ITBI”.
Trata-se de uma certidão essencial para a lavratura da escritura, pois
certifica a quitação do imposto. Em Belo Horizonte/MG, logo após a
quitação do imposto, o contribuinte pode requerer esta certidão online,
no sistema de Certidão Negativa de Débitos, neste link http://cndonline.siatu.pbh.gov.br/CNDOnline/.
Atualmente, muitas Prefeituras disponibilizam este serviço pela
internet, então, antes de sair de casa verifique se é possível obter
esta certidão online.
Em Belo Horizonte/MG também é possível dar início ao recolhimento do ITBI pela internet. Neste link, https://prefeitura.pbh.gov.br/fazenda/tributos/ITBI,
o site da Prefeitura disponibiliza uma série de serviços que podem
acelerar o processo. O formulário exigido para a Declaração de ITBI está
disponível no site e pode ser preenchido e impresso em casa mesmo,
veja, http://portaldeservicos.pbh.gov.br/inventario/arquivos/formularios/18092018121321.pdf.
Quando
se tratar de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de
Quaisquer Bens ou Direitos - ITCD, será necessária a apresentação da
Declaração de Bens e Direitos, contendo a respectiva Certidão de
Pagamento de Desoneração emitida pela Secretaria da Fazenda - SEFAZ, nos
termos da Lei estadual nº 14.941, de 29 de dezembro de 2003. As
informações relativas ao recolhimento do ITCD, bem como o procedimento
para emissão da Certidão de Pagamento / Desoneração, estão disponíveis
neste link http://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/impostos/itcd/.
Certidão Negativa de Débitos de IPTU
Com já estabelecido pela Lei n. 7.433/85,
as certidões fiscais constituem um dos requisitos exigidos para a
lavratura da escritura pública. Em Minas Gerais, o item II do Art. 160 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013, diz que é necessária a
[...] apresentação de certidão fiscal expedida pelo Município ou pela União ou comprovante de quitação dos tributos que incidam sobre o imóvel.
O
§ 1º deste mesmo artigo também traz a opção de dispensa das certidões
fiscais, desde que o adquirente assuma legalmente todos pelos débitos
fiscais existentes. Porém, considerando que quase ninguém está disposto a
assumir débitos fiscais alheios, a apresentação das certidões fiscais
tem se tornado cada vez mais comum. A “Certidão Negativa de Débitos de IPTU”,
fornecida pela Prefeitura Municipal é uma das exigências legais de
certidão fiscal do imóvel. Ela certifica a quitação do Imposto Predial e
Territorial Urbano e demais Taxas. Em Belo Horizonte esta certidão pode
ser obtida no site da Prefeitura através do link http://cndonline.siatu.pbh.gov.br/CNDOnline/.
Declaração de quitação de obrigações condominiais
Outra exigência fiscal referente ao imóvel diz respeito aos “Débitos Condominiais”
(quando se tratar de imóvel em condomínio), entretanto, esta prova
documental é fornecida e assinada pelo síndico responsável, precisa ter
firma reconhecida e estar acompanhada de uma cópia autenticada da ata da
assembleia que o elegeu. Tal exigência está prevista no Art. 161 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013
e apesar não ser disponibilizada online, é possível encontrar na
internet muitos modelos que vão ajudar na elaboração da prova documental
de quitação dos débitos condominiais.
Certificado de cadastro do INCRA
Pra
imóveis rurais também é exigido na lavratura da escritura a
apresentação do Certificado de cadastro do INCRA (CCIR do último
cadastramento) e a Certidão de quitação do ITR
expedida pela Receita Federal. A emissão do Certificado de Cadastro do
Imóvel Rural (CCIR) pode ser realizada via internet no link https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=jg3uJRVKyG8Uz+trgmGzp4D3.ccir2?windowId=ab1.
Certidão de quitação do ITR
A Certidão de Regularidade Fiscal referente ao ITR é emitida quando o Imóvel Rural não possui débitos pendentes. O nome dela é “Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural” e pode ser obtida em http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoITR/Certidao/Emissao.
Cadastro Ambiental Rural - CAR
Trata-se
de um registro público eletrônico exigido para imóveis rurais, com o
objetivo de delimitar os dados ambientais de propriedades na zona rural
referentes às Áreas de Preservação Permanente - APP, seja de uso
restrito, ou relativa à reservas legais, para que haja uma fiscalização
do controle de terras rurais, reservas, e desmatamentos. A inscrição no
CAR é uma das esperas da regularidade ambiental e o passo a passo das
etapas de regularização ambiental estão disponíveis nese link: http://www.car.gov.br/#/sobre.
*
As exigências indispensáveis para lavratura de escritura pública
relativa à imóvel rural estão previstas no Art. 171 do Provimento nº
260/CGJ/2013 – TJMG.
Certidão de Registro de Imóveis
É
a Certidão de Propriedade, conhecida como Certidão de Inteiro Teor ou
simplesmente como Matrícula, refere-se ao registro do imóvel, que
possibilita identificar os proprietários atuais, sua descrição completa e
todas as demais características inerentes as transmissões e averbações
existentes; e
Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias
A
Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias bem como a Certidão
de ônus reais permitem a verificação da existência dos ônus e ação
judiciais relativas ao imóvel também figuram como exigências da Lei n. 7.433/85 para lavratura da escritura pública.
Em
Minas Gerias, estas três modalidades de certidões podem ser obtidas por
meio da internet. No site da Central Eletrônica de Registro de Imóveis
do Estado de Minas Gerais (CRI-MG), é possível solicitar a emissão das
certidões de Inteiro teor, Inteiro teor com ônus e ações
reipersecutórias, bem como Certidão por nome, Certidão de imóvel e ainda
Certidão de Registro Auxiliar em qualquer Cartório de Registro de
Imóveis do Estado.
Esta Central foi criada para operacionalização do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), previsto pela Lei nº 11.977/2009
e regulamentado pelo Provimento nº 47, de 19 de junho de 2015, da
Corregedoria Nacional de Justiça. As certidões podem ser solicitadas no
conforto da sua casa ou escritório através do site https://www.crimg.com.br/#/.
Existem
outras Centrais espalhadas pelo Brasil, então vale a pena fazer uma
busca rápida para verificar se esta comodidade já está disponível na sua
região. Neste link https://www.crimg.com.br/#/centrais é possível verificar a existência de demais centrais pelo país.
Documentação referente à qualificação de adquirentes e transmitentes
De
acordo com o item II do Art. 156 do Provimento nº 260/CGJ/2013 – TJMG, a
lavratura da escritura pública deve conter, dentre outros requisitos
exigidos por lei, a completa qualificação das partes envolvidas.
Trata-se de uma qualificação minuciosa, que além de exigir dados
pessoais como estado civil, profissão, endereço, números de CPF e RG,
regime de bens (quando casados), também pode exigir a apresentação da
“Certidão de Casamento” ou a “Declaração de União Estável” atualizadas e
o respectivo “Pacto Antenupcial” se for o caso.
É possível
solicitar alguns destes serviços em Minas Gerais, de forma eletrônica,
por meio da Central de Informação do Registro Civil de Minas Gerais, a
CRC-MG, criada pelo Provimento nº 260/2013 da CGJ-MG, que permite requer
online todas as informações sobre os atos lavrados nos Cartórios de
Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado, através do site https://registrocivilminas.org.br/#header.
Em
caso de pessoa jurídica transmitindo será solicitada a apresentação de
certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela Secretaria da
Receita Federal do Brasil - RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda
Nacional - PGFN, referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa
da União - DAU por elas administrados, tal como determina o inciso II
do artigo 163 do Provimento nº 260/2013 da CGJ-MG, com redação
determinada pelo Provimento nº 297/2015.
A certidão é conjunta e o
nome dela é “Certidão de Débitos Relativos aos Créditos Tributários
Federais e à Dívida Ativa da União“, cuja emissão via internet pode ser
acessada por http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CNDConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?tipo=2.
Esta
certidão negativa, assegura que não constam pendências em nome do
contribuinte, relativas a créditos tributários administrados pela
Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) e a inscrições em Dívida
Ativa da União (DAU) junto à Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional
(PGFN).
Vale lembrar que a “Certidão de Débitos Relativos aos
Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União“ também poderá
valer como documento hábil para comprovação de regularidade das
inscrições de CPF e CNPJ e podem ser acessadas nos respectivos links:
- CNPJ: http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CNDConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?tipo=1
- CPF: http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=2
Sendo
assim, restou demonstrada a possibilidade de dar início à regularização
imobiliária a partir de recursos e serviços disponíveis por meio da
internet. As informações compartilhadas acima também podem agilizar o
trabalho daqueles que estão empenhados em reunir documentos para a
lavratura de escrituras referentes à transações imobiliárias.
Ademais,
reitera-se que quando se tratar de um imóvel situado em outro Estado, o
interessado deverá pesquisar por um órgão que preste o mesmo serviço
online para a região onde está situado o objeto da transação.
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